08 Jun SUELO EJIDAL ..HOY EN DÍA ¿DENTRO DEL MERCADO INMOBILIARIO?
Hablemos de Querétaro
El crecimiento poblacional, el desarrollo económico, la oferta educativa y la situación geográfica son algunos factores que posicionan al Estado de Querétaro de manera importante y prioritario como de destino de vida.
Uno de los principales factores para ver atractivo el ambiente inmobiliario en el Estado de Querétaro, es su crecimiento poblacional, en el contexto, basta una mirada al Hábitat III – Conferencia de la Organización de las Naciones Unidas, organismo que atiende los temas de vivienda y desarrollo urbano sostenible, que en su última conferencia informó que más de la mitad de la población del mundo vive actualmente en ciudades, y que las previsiones para el 2050 la población urbana mundial prácticamente se habrá duplicado, lo que hará de la urbanización uno de los fenómenos más transformadores del siglo XXI.
En las últimas décadas, la población rural se transformó en población urbana; de acuerdo con el último censo de Población y Vivienda, de tener el 42.6 por ciento de la población viviendo en sus ciudades, paso al 77.8% en el 2010.
De los propietarios de las tierras que se incorporarán al desarrollo urbano
Los núcleos de población ejidales o ejidos tienen personalidad jurídica y patrimonio propio y son propietarios de las tierras que les han sido dotadas o las que hubieren adquirido por cualquier otro título, estas personas morales operan de acuerdo con su reglamento interno en el marco de la Ley Agraria, misma Ley que es reglamentaria del artículo 27 de la Carta Magna; por lo general, dichos núcleos agrarios cuentan en su interior con tres tipos de tierras:
- Las destinadas al Asentamiento Humano
- Las Tierras Parceladas
- Las tierras destinadas al Uso Común
Los ejidatarios propietarios de tierras podrán beneficiarse con la incorporación de sus superficies al desarrollo urbano en las diferentes modalidades y derechos que le otorgan el concierto normativo: Constitucional, el Pacto Internacional de Derechos civiles y Políticos, la Convención Americana sobre Derechos Humanos y Declaración de las Naciones Unidas sobre los derechos de los campesinos y otras personas que trabajan en zonas rurales.
El marco normativo vigente permite solo alguno de los siguientes procedimientos para incorporar suelo de origen ejidal al desarrollo inmobiliario formal:
I.- Parcelas con Dominio Pleno
Este procedimiento se materializa cuando ejidatarios y posesionarios en su caso, obtienen de la Asamblea, la resolución para que adopten y asuman el Dominio Pleno sobre sus parcelas, acto que se materializa al solicitar al Registro Agrario Nacional que las tierras de que se trate sean dadas de baja de dicho Registro, el cual expedirá el Título de Propiedad de la parcela correspondiente previa inscripción en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio; por lo tanto, las tierras dejan de ser ejidales y quedan sujetas a las disposiciones del Derecho Común.
Es importante resaltar que la Ley establece que la primera enajenación a personas ajenas al núcleo de población de parcelas sobre las que se hubiere adoptado el Dominio Pleno será libre de impuestos o derechos federales para el enajenante (ejidatario o comunero), y deberá hacerse cuando menos al precio de referencia que establezca el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, o cualquier institución de crédito, desgraciadamente en contados casos se respeta y se considera tal disposición, misma que es esencial para la certeza del ejercicio contractual.
Es transcendental resaltar que las superficies que amparan los Títulos de Propiedad conservan el mismo uso de suelo al que de origen tenía la superficie que amparaba en el Certificado Parcelario.
II.- Cambio de Destino de Tierras de Uso Común a Asentamiento Humano.
Este procedimiento establece que la asamblea del ejido de que se trate, realizará un proyecto que se ajuste al contexto normativo en materia de uso de suelo urbano integral, y partiendo de esta premisa, delimitará las superficies que dentro de las tierras de Uso Común serán susceptibles de cambiarles el destino, delimitar solares urbanos que se asignarán, ya sea de manera individual a sus ejidatarios o terceros ajenos y de manera general en macrolotes a nombre del ejido, tierras que su destino será el de asentamiento Humano formal con el uso de suelo habitacional autorizado.
Aportación de tierras de Uso Común a sociedades mercantiles o civiles.
Establecido en el artículo 75 de la multicitada Ley Agraria, que señala: en los casos de manifiesta utilidad para el núcleo de población ejidal, éste podrá transmitir el dominio de tierras de uso común a sociedades mercantiles o civiles en las que participen el ejido o los ejidatarios… y acota, las sociedades que conforme a este artículo se constituyan deberán ajustarse a las disposiciones previstas en el Título Sexto de la Ley en comento; ahora bien, dichas disposiciones tratan solo a las sociedades mercantiles o civiles que tengan en propiedad tierras agrícolas, ganaderas o forestales; por lo que, no es aplicable dicho ordenamiento para el caso de cuyo objeto de la sociedad es diverso a las actividades mencionadas; esta disposición jurídica, no indica objeto inmobiliario, de minería, de hidrocarburos u otras, estos objetos sociales no tienen en su naturaleza la función social de la tierra, no caben en el procedimiento antes mencionado.
Por lo que es importante resaltar, que el motivo que el legislador federal contemplo para la creación del artículo 75 de la multicitada Ley agraria, fue la de propiciar que se permitiera la participación de las sociedades en la propiedad rural, y se creó esta disposición normativa con la finalidad propiciar el flujo de capital hacia las actividades agropecuarias, y no de otra índole
Los pretendidos procedimientos de incorporación de tierras de Uso Común al desarrollo urbano a través de la vía antes mencionada, tiene fines de despojo en su más alto contenido de dolo y perversidad, ya que al asociarse con terceras personas morales, el ejidos en lo general o ejidatarios en lo particular, son inducidos a formar sociedades de aportación de tierras ejidales en un procedimiento que la ley de la materia no contempla, y solo, asociarse con el artero fin de no alcanzar el objetivo pretendido por los sujetos agrarios.